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1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。1979年,恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团(恒隆占37.5%),再投得地铁旺角站上盖物业发展权,兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初,旺角中心推出之际,正值地产高峰期,扣除给予地铁的盈利之外,总利润高达4.3亿元,恒隆赚得其中的1.6亿元。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。彩票网址新葡京在九龙,商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中,最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实,九龙仓(简称九仓)的物业重建早在60年代初期已经展开。当时,香港的对外贸易蓬勃发展,九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年,九仓取得港府资助,将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日,海运大厦落成,由玛嘉烈公主剪彩揭幕,第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场,给公司带来可观的收益。1965年,九仓再接再厉,与华资地产商许世勋和陈德泰合作,建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。

彩票网址新葡京经过激烈的竞争、收购、兼并,为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。华资地产五虎将中,长实和新地的光芒,几乎盖过了其他3家公司。不过,合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司,1972年秋至1973年春,合和实业的股价更凌驾其他公司之上,俨然成为“老大哥”。合和实业的创办,可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘,祖籍广东花县,1935年在香港出生,其父胡忠是香港著名的“的士”商,号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程,1958年学成返港,曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后,即创立家族的中央建业有限公司。当时,港府认为香港的士不足,因而增发牌照,其父胡忠多购了数十部的士,使车库不敷应用,于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦,底层作停车场,上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润,并开始兼营地产。〔11〕及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。

从需求看,90年代以来香港人口增加速度远远超过港府原来的估计,截至1996年中,香港人口总数已达631万,按照港府1992年时的估计,这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增,香港的住户数目从1991年的1582000增加到1996年的1856000,其中约78%的增幅是基于13%的人口增长,主要源于中国内地的合法移民和海外劳工的涌入,以及较早期移民海外人士的回流。此外,住户的平均人数也趋下降,从1991年的平均每户3.4人下降到1996年的3.3人(见表5.8),这也加速了住户数目的增加。这一时期,新落成住宅供应量明显未能追上新增住户数目。据统计,1991年至1996年期间,新落成住宅单位共163164个,而新增住户数目则达273176户,前者只及后者的6成。90年代中期,港府发现住宅楼宇供应严重短缺之后并未能即时采取有效措施,致使楼宇供求出现严重失衡状况。地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。70年代中期以后,陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡,而地产业发展前景看好,开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实,早在1967年地产低潮时,陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书,为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时,已拥有工业及住宅楼宇41.3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12.8万方尺,是制造业中的地产大集团。彩票网址新葡京沙田第一城位于沙田地段一号,坐落在沙田新市镇的东南部,前临沙田海和城门河,背靠翠绿群山,环境幽静,自成一角。部分住宅单位可远眺吐露港,或俯瞰沙田马场。整个计划包括52幢住宅大厦,合共11 000个住宅单位,可容纳约5万人居住。为配合整体发展,沙田第一城参照早期的大型屋邨如太古城等,在城区心脏地带建有3座独立多用途购物中心,分别是楼高6层的第一城中心以及银城商场、金城商场。场内亦是各类商店、生活设施,一应齐备。天台辟为花园广场,方便居民休憩及做各种户外活动。

(3)每年政府出售的土地,均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情(如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期),在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年(即共5年)的土地供应。1998年6月,即在特区政府成立一周年之际,房屋局局长黄星华撰文表示,经过一年的实践,特区政府的房屋政策已确立4个基本的发展方向,即:(1)有计划地增加房屋供应;(2)建立一个更加公平、合理的制度去分配有限的公共房屋资源;(3)为低入息和中等入息的家庭提供更多的机会和选择以实现自置居所的意愿;(4)使房地产市场继续发展并维持稳定。〔5〕1974年,置地宣布斥资6亿元,开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦,置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局(即今日环球大厦旧址),遭到拒绝,只好自行重建。新历山大厦于1976年建成,楼高36层,楼宇总面积35.7万方尺,比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体,以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场,置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦,于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行,建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦,整个庞大计划于1982年完成。新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。

这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”》,1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位,占每年私人房屋单位总数的60%至80%,以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63%至89%。其中,首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51%至71%,而在这51%至71%的供应量中,首3名地产发展商约占去75%。(见表5.10,5.11)〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。另一家颇具实力的地产集团是鹰君,创办人罗鹰石,原籍广东潮州,1913年出生,早年曾随父亲远赴泰国谋生,1938年移居香港,当时筹得18万元,买入吉地4 000方尺,向银行按揭贷款,建成4幢住宅楼宇,赚得不菲利润。50年代中后期,罗鹰石眼见大量中国移民涌入,地产市道日渐兴旺,遂于1963年创办鹰君。鹰君一名,取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”,英文译作大鹰(Great Eagle),寓意振翅高飞,鹏程万里。在九龙,商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中,最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实,九龙仓(简称九仓)的物业重建早在60年代初期已经展开。当时,香港的对外贸易蓬勃发展,九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年,九仓取得港府资助,将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日,海运大厦落成,由玛嘉烈公主剪彩揭幕,第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场,给公司带来可观的收益。1965年,九仓再接再厉,与华资地产商许世勋和陈德泰合作,建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。

在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕彩票网址新葡京其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕

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